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Der Umlegungsausschuss

Das Umlegungsverfahren

Umlegungsausschuss der Stadt Dormagen
Auf dem Bild: Umlegungsausschuss der Stadt Dormagen

Das Umlegungsverfahren ist in den §§ 45 bis 84 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. Die Umlegung ist ein amtliches Grundstückstauschverfahren, das von der Umlegungsstelle unter Beachtung der privaten und öffentlichen Interessen durchgeführt wird. Entscheidungsträger ist der Umlegungsausschuss der Stadt Dormagen, der ein selbständiges, unabhängiges und an keine Weisungen des Rates und der Verwaltung der Stadt Dormagen gebundenes Kollegialgremium, ist. Der Ausschuss wird tätig, wenn der Rat der Stadt Dormagen ein Umlegungsverfahren angeordnet hat. Umlegungsverfahren sind erforderlich, damit die tatsächliche Grundstückssituation vor Ort den Zielen der Bauleitplanung angepasst wird.

Die öffentliche Flächen (Straßen, Grün- und Ausgleichsflächen usw. ) und Bau- und/oder Gewerbegrundstücke werden aus dem Altbestand neu gebildet. In Umlegungsgebieten treffen häufig eine Vielzahl von Grundstückseigentümern aufeinander. Ein Flächenausgleich auf privater  Basis ist ohne Fachwissen nicht möglich und auch bei vorhandener Sachkenntnis gestaltet sich die Durchsetzung aufgrund der unterschiedlichen Interessen ohne neutrale Behörde schwierig. Neben der Neutralität verfügt die Umlegungsstelle über die verfahrenstechnischen Mittel, um einen Interessenausgleich herzustellen.

Sind sich die betroffenen Eigentümer einig, die Grundstücke auf der Grundlage des Bebauungsplanes neu zu vermessen, die öffentlichen Flächen der Stadt zu übertragen und wie die Rechte untereinander neu aufgeteilt werden, kommt die Einleitung eines Umlegungsverfahrens nicht in Frage. Die private Regelung mit notarieller Begleitung geht dann vor.

Es muss in jedem Fall sichergestellt sein, dass der Flächentausch das komplette Baugebiet umfasst und keine unbrauchbaren Restflächen übrig bleiben. Bei wenigen Eigentümern erscheint dies unter Umständen möglich. Bei mehreren Eigentümern zeigt die Erfahrung, dass die Verhandlungen unter Privateigentümern oft kompliziert und zeitraubend sind. Das öffentlich-rechtlich geregelte Umlegungsverfahren mit einem neutralen Gremium führt mit den Fachleuten meist schneller zum Ziel, baureife Grundstücke zu bilden, die nach Lage, Form und Größe optimal nutzbar und bebaubar  sind.

Grundsätze des Umlegungsverfahrens

Eigentumserhalt
Jedem Eigentümer, der Grundstücksflächen einwirft, erhält ein Baugrundstück zugeteilt. Sollte eine Zuteilung nicht möglich sein, wird ausnahmsweise der Grundstückswert in Geld ausgeglichen.

Wertgleichheit
Jeder Eigentümer hat Anspruch auf ein Baugrundstück mit dem gleichen Wert wie die Einwurfsfläche.

Zweckmäßig gestaltete Grundstücke
Alle zugeteilten Grundstücke werden entsprechend der Bauleitplanung so gestaltet, dass sie auch bebaubar und nutzbar sind.

Die Neuordnung erfolgt nach einem einheitlichen Maßstab
Um die Gleichbehandlung aller Beteiligten sicherzustellen, erfolgt das Umlegungsverfahren nach einem einheitlichen Maßstab. In Dormagen wurden die Umlegungsverfahren bisher nach dem Wertmaßstab durchgeführt (§ 57 BauGB). Dabei wird der Wert aller Grundstücke zum Zeitpunkt der Umlegung festgelegt (Einwurfswert) und die neuen Grundstücke werden entsprechend dem Wert der Grundstücke nach der Umlegung (Zuteilungswert) wieder neu zugewiesen. Da eine solche Zuteilung auf den m² genau mit dem Ziel, optimal zugeschnittene Grundstücke zu erhalten, oft nicht im Einklang zu bringen ist, werden die Wertunterschiede in Geld ausgeglichen.

Die Zuteilung der Grundstücke erfolgt in gleicher oder gleichwertiger Lage
Nach Möglichkeit wird ein Baugrundstück zugeteilt, wo auch das bisherige Grundstück gelegen hat. Ist dies nicht möglich, da das Einwurfsgrundstück beispielsweise mit einer öffentlichen Grünfläche überplant wurde, wird der Zuteilungsanspruch in eine gleichwertige Lage verlegt.

Die Einleitung eines Umlegungsverfahrens ist nachrangig, das heißt, es kann nur eingeleitet werden, wenn sonst keine Einigung unter den Beteiligten zur erforderlichen Neuordnung zu erzielen ist. Sind also die Eigentümer sich untereinander einig, die Grundstücke auf der Grundlage des Bebauungsplanes neu zu vermessen und haben sich auch über die Modalitäten geeinigt, wie die Rechte untereinander neu aufgeteilt werden, kommt die Einleitung eines Umlegungsverfahrens nicht in Frage.

Es muss aber sichergestellt sein, dass der Flächentausch die Realisierung des kompletten Baugebietes ermöglicht und keine unbrauchbaren Restflächen übrig bleiben. Bei wenigen betroffenen Eigentümern ist eine solche Regelung möglich, häufig sind allerdings viele Eigentümer betroffen und im übrigen fehlt es auch am nötigen Fachwissen, die Neuordnung auch ordnungsgemäß durchführen zu können.

Verfahrensschritte im Umlegungsverfahren

Anordnung der Umlegung
Wenn der Rat in Notwendigkeit der Neuordnung von Grundstücken erkennt, um beispielsweise die Ziele eines Bebauungsplanes zu realisieren, ordnet er gemäß § 46 BauGB die Umlegung an.

Anhörung der betroffenen Eigentümer
Gemäß § 47 Abs. 1 Satz 1 BauGB werden die Eigentümer im Umlegungsgebiet nach der Anordnung der Umlegung durch den Rat angehört. Ihnen werden die Ziele der Umlegung und die damit geplante Neuordnung der Grundstücke erläutert und sie erhalten Gelegenheit, alternative Maßnahmen vorzuschlagen.
 
Einleitung der Umlegung
Gemäß § 47 BauGB wird nach positivem Verlauf der Gespräche mit den Eigentümern das Umlegungsverfahren durch den Umlegungsausschuss der Stadt Dormagen eingeleitet. In diesem Umlegungsbeschluss werden alle betroffenen Grundstücke aufgelistet und die Grenzen des Umlegungsgebietes genau beschrieben. Der Beschluss wird im Rheinischen Anzeiger öffentlich bekannt gemacht.
Die Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses ersucht beim Grundbuch- und Katasteramt, einen Umlegungsvermerk ins Grundbuch und Liegenschaftskataster einzutragen.

Mit dem Umlegungsbeschluss tritt nämlich eine Verfügungs- und Veränderungssperre in Kraft. Während des Umlegungsverfahrens dürfen nur mit Zustimmung des Umlegungsausschusses Grundstücke geteilt, Verfügungen über Grundstücke oder Rechte an ihnen getroffen (z. B. Verkauf von Grundstücken und Eintragungen von Belastungen) sowie erhebliche Veränderungen an Grundstücken und an Gebäuden vorgenommen werden. Diese Vorgänge müssen alle durch die Umlegungsstelle gemäß § 51 BauGB genehmigt werden. Die Genehmigung kann aber nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass ansonsten die Durchführung der Umlegung unmöglich gemacht oder auch wesentlich erschwert würde.

Erörterungsgespräche
Nach Einleitung des Umlegungsverfahrens wird mit allen Umlegungsbeteiligten verhandelt. Ihnen wird die Bewertung der Grundstücke zum Zeitpunkt der Einleitung der Umlegung und nach Abschluss des Umlegungsverfahrens erläutert. Es werden Vorschläge zur Zuteilung von (Bau-)Grundstücken vorgestellt und Alternativen besprochen.

Umlegungsbeteiligte sind neben den Eigentümern u. a. die Gemeinde, die Inhaber der im Grundbuch eingetragenen Rechte und gegebenenfalls die Inhaber nicht eingetragener dinglicher oder persönlicher Rechte (z. B. Mieter und Pächter). Der Kreis der Beteiligten ist in § 48 BauGB festgelegt. Ein Beteiligter kann seine Rechte bis zur Aufstellung des Umlegungsplanes anmelden, sofern sie bisher noch nicht bekannt waren.

Aufstellung des Umlegungsplanes
Unter Berücksichtigung der Verhandlungsergebnisse aus den Erörterungsgesprächen wird ein Aufteilungskonzept in einem Plan zusammengefasst und im Anschluss ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro mit den Vermessungsarbeiten beauftragt.
Das Ergebnis der Vermessung wird in Abstimmung mit dem Katasteramt des Rhein-Kreises Neuss in einer Umlegungskarte festgehalten, in der der neue Zustand des Umlegungsgebietes zeichnerisch dargestellt ist. Vom Katasteramt werden die neuen Flurstücksnummern für die neuen Grundstücke bereitgestellt. Außerdem wird ein Umlegungsverzeichnis aufgestellt, das die alten und neuen Grundstücke auflistet und die Regelungen der bestehenden und die Festlegung neuer Rechte beinhaltet.

Entsprechen die zugeteilten Grundstücke nicht dem festgelegten Einwurfswert, wird die Differenz durch Zahlung vom Umlegungsbeteiligten (bei einem größeren Grundstück) oder Auszahlung an den Umlegungsbeteiligten (bei einem kleineren Grundstück) ausgeglichen. Die Wertberechnung mit der damit verbundenen Geldleistung wird ebenfalls im Umlegungsverzeichnis festgelegt.
Umlegungskarte und Umlegungsverzeichnis sind Teil des Umlegungsplanes, der vom Umlegungsausschuss der Stadt Dormagen gemäß § 66 BauGB aufgestellt wird.
Der Aufstellungsbeschluss wird durch Veröffentlichung im Rheinischen Anzeiger öffentlich bekannt gemacht. Außerdem wird jedem Umlegungsbeteiligten ein Auszug mit seinen Rechten und Pflichten aus dem Umlegungsplan mit Rechtsbehelfsbelehrung zugestellt.

Inkrafttreten des Umlegungsplanes
Sollten keine Anträge auf gerichtliche Entscheidungen innerhalb der Rechtsmittelfrist von 1 Monat nach Zustellung der Umlegungsregelung gestellt werden oder wurde über gestellte Anträge rechtskräftig entschieden, wird der Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit durch Veröffentlichung im Rheinischen Anzeiger öffentlich bekannt gemacht. Damit tritt der Umlegungsplan in Kraft.

Das heißt, die alten Grundstücke und Rechte (bisheriger Rechtszustand) werden durch die im Umlegungsplan beschriebenen neuen Grundstücke und Rechte (neuer Rechtszustand) ersetzt. Mit der Bekanntmachung werden die Eigentümer auch in den Besitz der neu zugeteilten Grundstücke eingewiesen. Die im Umlegungsplan gegebenenfalls festgesetzten Geldleistungen (siehe Erläuterungen zur Aufstellung des Umlegungsplanes) werden dann fällig.
Nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes Neuss wird das Grundbuch und das Liegenschaftskataster berichtigt und der Umlegungsvermerk wird wieder gelöscht.

Beschleunigung des Verfahrens
Es ist auch zulässig, Teilumlegungspläne aufzustellen, wenn dies für einen räumlich und inhaltlich begrenzten Teil des Umlegungsgebietes möglich ist. Mit Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber können gemäß § 76 BauGB Eigentums- und Besitzverhältnisse auch schon vor der Aufstellung des Umlegungsplanes oder eines Teilumlegungsplanes endgültig geregelt werden. So können frühzeitig Bauabsichten für einzelne Grundstücke realisiert werden. Es muss allerdings sichergestellt sein, dass die Rechte Dritter hierdurch nicht berührt werden.